La défiscalisation en Guyane

En France, différents dispositifs de défiscalisation immobilière existent pour favoriser l’investissement immobilier locatif dans les Outre-mer.

Cara vous présente ici les conditions et avantages de chaque dispositif.

Loi Girardin pour les résidences principales

Le dispositif de défiscalisation immobilière dit « Loi Girardin » permet de bénéficier d’une réduction fiscale sous certaines conditions, en l’échange de l’achat ou la réhabilitation d’un logement situé dans un département ou une collectivité d’outre-mer. Ce dispositif est défini par l’Article 199 undecies A du Code général des impôts.

Le bénéfice de la réduction d’impôt est réservé aux contribuables accédant à la première propriété de leur résidence principale.

La notion de “résidence principale” est définie dans le troisième alinéa du I de l’article 244 quater J du Code général des impôts relatif à l’avance remboursable ne portant pas intérêt pour financer l’acquisition ou la construction d’une résidence principale (prêt à taux zéro ou PTZ).

Pour plus d’informations sur les règles générales et les modalités d’application : BOI-IR-RICI-80-20-10.

Loi Girardin pour les sociétés

La Loi Girardin pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) permet aux dirigeantes et dirigeants d’entreprises de déduire à 100% le montant de leur investissement immobilier neuf à usage locatif situé dans les Départements et Territoires d’outre-mer du résultat net avant impôt de leur société.

Cette loi est entrée en vigueur le 22 juillet 2003 dans le cadre d’une d’aide au développement des départements d’Outre-mer pour une période de 15 ans (jusqu’au 31 décembre 2017).

La déduction est calculée de la manière suivante :

• Le montant de l’investissement effectué dans un logement éligible à la loi Girardin est retranché du revenu imposable de la société
• Le montant de l’impôt sur les sociétés est calculé sur cette nouvelle base.

En contrepartie de cet avantage, plusieurs critères sont à respecter :

• Le logement doit être loué nu pendant une durée minimum de 6 ans à titre de résidence principale avec un loyer et un revenu des locataires plafonnés selon la composition du foyer du locataire habitant.
• La limite de cet investissement est d’un million d’euros par exercice et par programme sauf dans le cas où il s’agit d’un achat à travers une société de personnes où le montant sera de 250 000 euros (En savoir plus ici : Article 199 undecies B du Code général des impôts B)

Plafonds de loyers pour l’année 2015

Pour les baux conclus en 2015 avec un nouveau locataire ou faisant l’objet en 2014 d’un renouvellement exprès, le loyer annuel par m² de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder 169 € dans les DOM (Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Mayotte), à Saint-Martin, à Saint-Barthélémy. Source : BOI-IR-RICI-80-10-20-20, paragraphe 220

Le loyer maximum est de 1 379 € hors charges, selon le mode de calcul suivant, concernant la surface en m² à prendre en compte :

• La surface à prendre en compte s’entend de la surface habitable […].
• Il s’agit de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, ébrasements de portes et de fenêtres.
• Il n’est pas tenu compte de la superficie de combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, locaux communs et autres dépendances du logement, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
• Il est toutefois tenu compte de la surface des varangues dans une limite maximale de 14 mètres carrés.
• La surface des emplacements de stationnement et des garages n’est pas prise en compte.

Remarque : “Une varangue désigne une terrasse couverte, une véranda ou une galerie en bois, caractéristiques de l’architecture réunionnaise”.
Source : Inst. adm. 9 janv. 2006, BOI 5 B-1-06 §73 et 74

NB : Ces plafonds de loyer s’appliquent également lorsque le logement est loué à un organisme public ou privé pour le logement de son personnel.

Plafonds de ressources des locataires pour l’année 2015

Pour les baux conclus en 2015, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

Pinel présente des avantages par rapport à la loi Duflot, exposés ici :

Conditions à remplir :

• Le locataire doit être une personne physique. Exception : la location à un organisme public ou privé d’un logement à usage d’habitation principale de son personnel est autorisée et ouvre droit au bénéfice de la réduction d’impôt.
• Les ressources du locataire s’entendent des revenus imposables nets de frais professionnels […] qui figurent sur son avis d’imposition établi au titre des revenus de l’année précédant celle de la conclusion du bail ou à défaut de l’année antérieure.
• Remarque : Ces plafonds de ressources s’appliquent également lorsque le logement est loué à un organisme public ou privé pour le logement de son personnel. Il faut alors prendre en compte les ressources de la personne employée par l’organisme locataire.
• Date de prise en compte des ressources : Les ressources du locataire sont appréciées au jour de la signature du bail. Une augmentation ultérieure de ses ressources, faisant dépasser le plafond, est sans incidence.

En savoir plus ici

Loi Pinel Outre-mer

Le nouveau dispositif PINEL a été adapté aux Outres Mers.

Le Taux de Réduction d’Impôts pour les logements acquis en 2015 varie désormais de 23 à 32 %, selon la durée d’engagement de location.

Qui peut bénéficier de la loi PINEL Outre-mer ?

Tous les contribuables français qui acquièrent avant le 31 décembre 2016, un logement neuf (ou en l’état futur d’achèvement) peuvent bénéficier de la loi Outre-mer PINEL et de cette réduction d’impôt :

• 23 % pour les investisseurs de 2015 qui s’engagent à louer l’appartement sur 6 ans.
• 29 % pour les investisseurs de 2015 qui s’engagent à louer l’appartement sur 9 ans.
• 32 % pour les investisseurs de 2015 qui s’engagent à louer l’appartement sur 12 ans.

Quels logements sont éligibles au dispositif PINEL outremer ?

Tous les immeubles neufs, situés dans les départements d’outre-mer, dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L.111-9 du code de la construction et de l’habitation.

Le logement PINEL Outremer doit être achevé dans les 30 mois après la Date de la Signature de l’Acte Authentique.

En effet, la Loi de Finance 2015 a modifié la prise en compte du délai dans lequel l’achèvement du logement doit intervenir : Ce n’est plus la “date de la déclaration d’ouverture de chantier”, mais la “date de la signature de l’acte authentique”.

Quelles sont les obligations de ce dispositif ?

Dans le cadre de l’aménagement de la Loi PINEL pour les Outres mers, la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 6 ans (option sur 9 ou 12 ans).

L’engagement de location doit être effectif dans les 12 mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble.

Les loyers outremer sont plafonnés et il est instauré un plafond de ressources du locataire.

Il existe un triple plafond à ne pas dépasser dans le cas du dispositif Pinel :

• Le prix d’acquisition ne doit pas être supérieur à 5500 € par m²
• Le montant d’investissement donnant droit à réduction d’impôt est limité à 300 000 €
• Le nombre d’acquisition est plafonné à 2 logements maximum par an.

NOTE : l’ensemble des réductions d’impôt accordées aux contribuables qui investissent dans les territoires d’outre-mer ne peut plus dépasser, au choix, soit un plafond de 30 600 € pour 2015.
Soit sur option, 11 % du revenu imposable du foyer. De plus, les investissements dans les Départements et Régions d’outre-mer sont concernés par le Plafonnement des Niches Fiscales de 18 000 €.

Comparaison de la loi Pinel avec la loi Duflot

La loi Pinel présente des avantages par rapport à la loi Duflot, exposés ici :

Plafonds de loyers pour l’année 2015

Dans les départements d’outre-mer, sont éligibles à la loi Pinel les logements dont le loyer est plafonné à 10,02 € / m².

Plafonds de ressources des locataires pour l’année 2015

Les ressources des locataires bénéficiant d’un logement du dispositif Pinel outre-mer ne doivent pas dépasser certains plafonds. Ces plafonds sont revus à la baisse dans la loi Pinel par rapport à la loi Duflot.

En savoir plus :

Auprès du Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts :

• Réduction d’impôt au titre des investissements réalisés outre-mer par les personnes physiques – Modalités d’application – Règles générales
• Réductions et crédits d’impôt en faveur de certains investissements réalisés outre-mer – Personnes concernées
• Barème pour l’investissement immobilier locatif : plafonds de loyer et de ressources pour l’année 2015