Réalisez un investissement locatif en Guyane

Cayenne - Place des Palmistes

La Loi de finances rectificative pour 2014 et la Loi de finances pour 2015 ont mis en place le dispositif de défiscalisation appelé « Pinel » en cas d’investissement locatif. Il présente quelques différences avec l’ancien dispositif Duflot – pour lequel il est encore possible d’opter pour certains projets.

Les investissements réalisés dans le secteur immobilier neuf en Outre-mer permettent d’obtenir un avantage fiscal plus important que ceux réalisés en métropole.

Opérations éligibles au dispositif

Les investissements suivants et réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017 permettent de bénéficier de la réduction d’impôt :

  • l’acquisition de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement (date d’acquisition)
  • la construction de logements (date de dépôt du permis de construire)
  • l’acquisition de logements faisant ou ayant fait l’objet de travaux assimilables à du neuf (date d’acquisition)
  • l’acquisition de logements ne satisfaisant pas aux conditions de décence et faisant ou ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation permettant d’acquérir des performances techniques voisines de celles de logements neufs (date d’acquisition)

L’achèvement du logement doit intervenir au plus tard :

  • 30 mois suivant la date de signature de l’acte authentique s’agissant d’un logement acquis en VEFA
  • 30 mois à compter de l’obtention du permis de construire pour une construction
  • au 31 décembre de la 2e année qui suit celle de l’acquisition d’un local ou du logement dont les travaux concourent à la production d’un immeuble neuf. Entre l’achèvement des travaux et l’acquisition par le contribuable, le logement ne doit pas être utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit.

Engagement pris par l’investisseur

Le bénéficiaire de la réduction d’impôt doit prendre l’engagement de louer les locaux non meublés à un locataire qui en fait sa résidence principale, en respectant des plafonds de loyer et des plafonds de ressources pour le locataire. Les personnes morales peuvent prendre le même engagement dès lors qu’elles ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés. Il est désormais possible de louer à des ascendants ou descendants. Le propriétaire bailleur s’engage à louer le logement pendant 6 ou 9 ans. A l’issue de cette période initiale, une prorogation pour une période totale de 12 ans est possible.

En cas de non-respect de l’engagement, la réduction d’impôt est remise en cause.

Montant de la réduction

 La réduction est calculée sur la base du prix de revient ou d’acquisition du logement. Le prix d’acquisition est majoré des frais afférents que sont les émoluments de notaire, les commissions versées aux intermédiaires, la TVA, les droits d’enregistrements et la taxe de publicité foncière.

En cas de travaux de transformation ou de réhabilitation, la réduction d’impôt tient compte du prix d’acquisition de l’immeuble augmenté du montant de travaux. Il est possible de cumuler cet avantage fiscal, au titre d’une même année d’imposition, pour l’acquisition, la construction ou la transformation de 2 logements maximum, cela dans la limite d’un plafond par m2 de surface habitable fixé à 5 500 €. Le montant total d’investissement pris en compte est plafonné à 300 000€.

En Outre-mer, le taux de réduction d’impôt est fixé 23% répartis sur 6 ans ou de 29%répartis sur 9 ans  (32 % en cas de prolongation). La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou des travaux de réhabilitation ou de son acquisition. Si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde ne peut être imputé sur l’impôt des années suivantes.

Conditions de la location

Le plafond de loyer mensuel par m2, charges non comprises, dépend de la date à laquelle l’investissement a été réalisé. Il est fixé pour les baux conclus en 2016 à 10,13 € en Guyane.

Ce plafond varie en fonction de la surface du logement. Il est appliqué un coefficient  multiplicateur calculé selon la formule suivante : (19/surface) + 0,7. Le résultat ne peut être supérieur à 1,2 et doit être arrondi à la deuxième décimale la plus proche. Ce correctif permet de tenir compte du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement (cf. encadré ci-dessus). Le revenu fiscal de référence du locataire figurant sur l’avis d’imposition ne doit pas dépasser un plafond réactualisé annuellement. En 2016, les ressources du locataire (revenus n-2 ou n-1) ne doivent pas dépasser en fonction de la composition familiale :

Composition du foyer locataire Zone B1
Personne seule 30.151 €
Couple 40.265 €
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge 48.422 €
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge 58.456 €
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge 68.766 €
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge 77.4993 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 8.646 €

 

Exemple de défiscalisation pour un logement de 120 m2 destiné à être loué à titre de résidence principale non meublée à un couple avec deux enfants, acquis pour un prix de 320 000 €

Base de la réduction d’impôt :

Bien que l’investissement soit de 320 000 €, la réduction d’impôt sera calculée sur la base du plafond d’investissement, à savoir 300 000 €.

Montant de la réduction d’impôt:

11 500 € pendant 6 ans, soit 300 000 € x 23 % / 6 ans.

Si vous payez annuellement au moins 11 500 € d’impôt sur le revenu, vous réaliserez au final une économie de 69 000 €.

Ce logement ne pourra être loué pour un loyer supérieur à 1 045,20 € hors charges (120 x 8,71 €). Loyer au m2 corrigé : ((19/120) + 0,7) x 10,13 € = 8,71 €.

Les ressources du ménage locataire (couple avec deux enfants) ne pourront dépasser sur leur dernier avis d’imposition 53 044 €

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