Devenir propriétaire : les solutions pour aider son enfant

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Nombreux sont les parents qui souhaitent encourager leurs enfants à acheter leur premier bien immobilier. Pour cela, il existe différentes options : prêt, donation ou encore démembrement.

Donation

Réaliser un don de moins de 100 000 euros par enfant et par parent se trouve être la solution idéale. Dans ce cas, l’enfant est exonéré d’impôt et reçoit en plus 31 865 euros, s’il s’agit uniquement d’un don en numéraire (c’est-à-dire, un don d’argent).

Dans le cas d’une famille nombreuse, il est recommandé de demander conseil à un notaire avant d’agir. En effet, selon Élodie Frémont, notaire à Paris, faire un don de 100 000 euros à son enfant pour l’achat de son appartement le pénalisera quelques années après le décès du parent.

Certes, l’appartement sera peut-être plus cossu, mais l’enfant sera amené à reverser 100 000 euros à sa sœur ou son frère. Pour remédier à ce problème, il faut opter pour la donation-partage. Ainsi, quand la valeur du bien augmentera, ce sera le montant donné qui sera considéré, et non la valeur du bien au moment du décès.

Prêt familial

Il s’agit d’une autre option pour permettre à son enfant de devenir propriétaire.

Pour effectuer un prêt à un membre de sa famille, il faut réaliser au préalable une déclaration auprès de l’administration fiscale (Télécharger ici le formulaire Cerfa n°10142*05).

Le prêt doit avoir les mêmes caractéristiques qu’un prêt bancaire. Quant à la décision sur le taux d’intérêt, celle-ci repose sur les parents. Ils peuvent, s’ils le souhaitent, appliquer un taux zéro.

Il est à noter que le remboursement du prêt doit être régulier, car ce n’est ni une donation, ni une faveur. De plus, le prêt est exonéré d’impôts, à moins que les parents ne soient soumis à l’impôt sur la fortune.

Démembrement de propriété

Troisième solution présentée ici, l’achat avec démembrement de propriété est conseillé si les parents souhaitent maximiser l’avantage fiscal au moment d’aider leur enfant.

Ce mécanisme juridique permet de séparer la nue-propriété d’un bien immobilier de son usufruit. La nue-propriété concerne la propriété d’un bien. L’usufruit concerne la jouissance de ce bien, c’est-à-dire le droit d’y habiter, ou de le louer et d’en tirer des revenus fonciers. Dans le cas d’un démembrement, l’enfant devient nu-propriétaire et les parents usufruitiers.

Les enfants peuvent acheter la nue-propriété via une donation. Dans ce cas, il est nécessaire de le préciser au fisc pour éviter que le bien ne figure en totalité dans la succession en cas de décès des parents. Un montage en démembrement avec une répartition 50/50 entre l’usufruit et la nue-propriété permet de n’avoir aucun impôt à payer, le montant de l’usufruit n’étant pas imposable.

Autre possibilité : donation avec réserve d’usufruit. Concrètement, le parent transmet le bien à son enfant, tout en conservant l’usufruit. Ce procédé est très fréquent dans les processus de transmission du patrimoine familial.

Il est également possible de faire une donation d’usufruit temporaire. Si les parents louent un bien dont ils sont propriétaires, ils peuvent décider de permettre à leur enfant d’en percevoir les loyers.

En savoir plus

Le site service-public.fr met à dispositions de nombreux documents et sources d’informations sur l’achat d’un logement : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F15913

 

 

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